8.8 房地产是财富泡沫，还是经济增长的支柱？

要回答这个问题，还是从最简单的猎人的故事来分析，会看的更清楚。

    猎人用传统的方式打猎从而形成了猎物的“储蓄”，当他用这些储蓄进行“投资”弓箭制造，他就在提高自己的生产率。而更高的生产率带来了更多的猎物，使他能够将这些剩余“储蓄”在市场上进行交换。如果他需要一件衣服，那么制衣人就会受到生产“刺激”，加快衣服制作，满足猎人需求，从而提高制衣的生产率。当猎人和制衣人都产生了越来越多的储蓄剩余后，他们的增量储蓄在市场交换中，又会刺激更多行业加速生产，结果带来更大范围的生产率提升。

    因此，经济增长是从率先提高生产率的部门开始向周边行业“扩散”，从而带来社会生产率的普遍提升。在这一过程中，高生产率的部门扮演着“经济火车头”的角色，低生产率的部门则是受其需求刺激而产生增长的动力，然后逐步提高自身的生产率。

    猎人如果是“经济增长火车头”，那么制农和其他行业的发展就是“被拉动”的部门。整个社会生产率普遍提升后，创造出大量的过剩财富，因而产生了“财富窖藏”的需求。在猎人制造弓箭之前，社会并无剩余财富，整个部落的土地并不值钱，如果连肚子都填不饱，谁还会在意土地开发呢？只有当社会；_现“财富窖藏”需求后，黄金、财宝、首饰，也包括土地，才起到了盛装财富溢出的容器作用。于是，土地开始升值。越来越富裕的猎人和制衣者们渐渐有了住房需求，房地产开发商被“刺激”起来，他们在建造房屋的过程中，又“刺激”了砖瓦、木料、家具等行业。

    在这个产业链上，猎人是需求的源头，动力是弓箭制造。只有生产率的革命，才是财富创造的真正源泉。

    靠土地升值和房地产开发来拉动经济链条的整套思路郜是值得怀疑的。土地升值和房地产开发，是生产率提高的自然结果，而不是其初始原因。颠倒了这一逻辑，就会产生错乱的经济效果。

    如果没有生产率的革命性突破，片面追求土地升值，将会造成实业部门的成本提高。土地和房地产的货币化，则导致了货币供应量的增加超过了牛产率的提高，结果就是普遍的通货膨胀，土地成本、原材料、能源和人工的抬升，伴随着市场价格的激烈竞争，将挤压尚未取得生产率突破的整个实业部门的利润。其最终的恶果就是，缺乏利润的实业部门，由于没有必要的“储蓄”积累而丧失了改进“弓箭制造”的能力，弱化了生产率提升的潜力。

    土地财政刺激着高地价政策，高地价又刺激着房地产暴利，这种畸形发展模式最终将瓦解实业生产率提升的基础，遏制社会财富创造。GDP总量的增长并非是经济发展的真正目的，健康的经济增长必须以提高生产率为最终导向。房地产及其产业链带来的GDP，本该是生产率提升的结果，现在却变成了压制生产率的原因。上亿吨的钢铁、水泥、原材料被冻结在充满投机而空置率奇高的“鬼楼”中，这与20世纪50年代大炼钢铁和70年代的“洋跃进”一样，都是在浪费宝贵的经济资源，这相当于剥夺了猎人用以制造弓箭的积累，而将其置于闲置和浪费的状态之下。

    土地和房地产的货币化刺激了信用创造的狂潮，日益贬值的货币购买力扭曲了社会财富的合理分配。它将储蓄者的财富大规模地转移到少数人的口袋里，它树立了一个“快速致富”恶劣样板。在财富流向的巨变中，土地增值轻易超过了实业生产的微薄利润，迅速瓦解了实业家们艰苦创业的意志，动摇了实业持续改进“弓箭制造”的决心。既然买一块地坐等升值比枯燥、痛苦、绞尽脑汁和充满风险的技术创新，来钱更快、赚钱更多的话，谁还愿意继续踏踏实实、勤勤恳恳地做实业呢？这种短视和浮躁的社会氛围，使“中国制造”的根基越来越浅，抗风浪能力变得脆弱。

    土地快速升值和房地产业的畸形发展，从物质和精神两个方面同时摧残着实业生产率增长的潜力。它们所创造的GDP中，毒素含量高、副作用大、泡沫成分重，属于经济发展中的“高污染”行业。

    正常的房地产发展有利于全社会的生活品质改善，带来了经济的健康成长，促进了社会消费，扩大了国内市场规模，应该受到鼓励。但是，畸形的房地产繁荣绝非中国之福。

    2001年“9。11”以后，美国信息技术革命被资本过度投机所断送，生产率爆发的进程戛然终止。在缺乏新技术突破的困境中，美国走上了以刺激房地产繁荣来拉动经济增长的“资产泡沫型”模式。过度的信用扩张和金融创新，最终导致了30年代大萧条以来最为严重经济危机。日本80年代中期之后的房地产畸形繁荣，引发了20年的经济停滞，亚洲四小龙的房地产泡沫受到了1997年亚洲金融风暴的严厉惩罚。前车之鉴历历在目，挤压房地产泡沫的手不能软下来！

    对于房地产泡沫破裂将引发中国金融危机的西方“高论”，其实不必过虑。所有的金融危机都是债务违约所造成的流动性枯竭，进而摧毁了金融机构的资产所引发的链式反应。注入足够的流动性，救助金融机构，制止违约蔓延并不难，美国已经做到，欧洲正在准备做。难是难在高负债的长期存在，压制了消费者信用扩张的愿望和能力。没有信用扩张就不会有经济复苏的持久动力，也就难以产生就业与生产的良性循环。而政府无权强行调整社会中的债务债权关系，这是问题的症结！

    在美国“金权天下”的制度下，华盛顿执行的是华尔街的政策，而债权对于银行而言就是最核心的资产。所以债权是“神圣不可侵犯”的！因此，美国政府用了最不合理，也是最浪费的方式去拯救金融危机。银行坏账的根源是贷款人不堪债务重负而发生违约所造成，本来最简单和效率最高的方式应该是，美国政府用救援资金直接冲销坏账，债务债权关系一笔勾销，这样一来，没有负债压力的消费者将能够轻装上阵，经济复苏很快就能重上轨道。但银行家不同意，减免消费者的负债，银行还怎么赚钱？银行家坚持拿政府的钱来充实银行的资本金，让负债沉重的消费者们继续做债务的奴隶，甚至债务负担更重，还不上就让政府用财政持续贴补，两房就是明显的例子。结果是，政府的钱补了银行的亏损窟窿，负债人继续承受高负债的压力，还不上时政府进行补贴，而政府的钱全部来自于透支未来的国债，国债飙升的压力最终还是由纳税人承受。经济体的总负债与GDP的比例非但没有下降，反而越来越高。消费者在更大的债务负担之下，丧失了扩大消费的能力，经济复苏陷入泥潭，就业复苏则希望渺茫。

    中国与西方的根本区别在于债务债权关系可以由政府强制重新调整。早在井冈山根据地时期，由于农民负债沉重，经济发展凋敝。红军提出的政策是“工人农民该欠田东债务，一律废止，不要归还”。当农民债务的沉重枷锁被解除之后，根据地的经济很快就繁荣起来。    废除债务债权关系意味着社会财富的重新分配，这事实上就是一场社会革命！西方社会的统治基石就是金融集团的利益，改变债务债权关系，等于“革他们的命”，当然是行不通的。

    在中国，由于政府是社会权力的中心，在危急时刻，一切皆可变！包括债务债权关系，可以随时调整，从而使西方的金融危机在中国难以出现。而这种制度上的差异，却很难被西方学者所理解。如果房地产泡沫破裂，政府可以直接抄底收购房产，再廉价租给低收入人群，不仅可以为资产价格筑底，而且还省去建设大批廉租房的成本。随着经济的恢复，房地产价格将健康复苏，银行体系的坏账会大大缓解。