5.1 房价失血的伤口：止赎房

2012年1月，正当中国为压不住房价的上涨而一筹莫展之时，美国却在为挡不住房价的下跌而焦虑万分。中国人根本不相信房价可能会下跌，正如2006年的美国人和1989年的日本人一样。

其实，房价下跌的关键是按揭贷款的崩溃，大面积的严重违约迫使银行收回房产进行拍卖，低廉的拍卖价砸垮了房产价格。到目前为止，中国极少发生房产被银行没收拍卖的情况，所以对银行止赎的概念比较淡漠。

无论在中国还是在美国，当人们通过银行按揭贷款买房时，由于购房者没有其他资产可供抵押，所购买的房产便作为银行的抵押品，直到房贷全部还清，银行才将房产所有权归还给房主。对购房者来说，每月按时偿还房贷，就是一个连续不断的“赎回”自己房产所有权的过程。如果不能及时还款，那么银行就有权中止房主“赎回”产权，并将抵押品进行拍卖，这就是“止赎房”的由来。

在正常情况下，银行并不愿意持有大量的止赎房产，这将耗费大量的人力财力，效益上得不偿失，最佳选择是尽快拍卖这些房产，迅速收回资金。止赎房的拍卖价格往往非常低廉，它们大量而集中地涌现在市场中，相当于“四一二”黄金市场上出现的大规模的猛烈抛售，流量最终决定存量价格。止赎房的砸盘恶化了房产价格的预期，而房价的下跌又加剧了止赎房的涌现，从2007年到2012年，美国房价的恶性循环已持续了5年之久。

2012年1月6日，纽约联邦储备银行的总裁兼CEO威廉杜德利（WilliamC.Dudley），在新泽西银行家协会的经济论坛上忧心忡忡地指出：自2006年房价见顶之后，美国房地产遭受了34%的空前惨跌，房产所有人损失了7.3万亿美元，超过了他们房产净值的一半。新房开工数量从高峰期的每年175万幢，剧减为2009年年初的36万幢，到2012年也仅仅停留在42万幢的水平上。［1］

到2012年初，尽管按揭贷款违约的洪峰期已过，但仍有150万个家庭的房贷出现了90天以上的严重违约，200万个家庭已经处于银行止赎的状态之中。当银行没收房产之后，这些止赎房产被称为REO（RealEstateOwned）。如果情况没有根本改善，那么在2012年和2013年还将有360万幢住宅变成止赎房。

更糟糕的是，美国共有1100万个家庭的房贷总额超过了他们房产的价值，这些“溺水房产”的负债人有强烈的动机“抛弃”他们的房产，随时加入违约大军，这就使银行潜在的止赎房的总量达到了上千万套的规模！

设想一下，银行持有的上千万套的止赎房产，成批量地不断砸向脆弱的房地产市场，美国的房价将难逃再次出现大崩溃的局面，10年之内难以复原。

在经济繁荣时，美国的家庭基本不储蓄，需要消费时，不断升值的房子就是取款机。当经济萧条时，人们连工作都难以保住，实际收入负增长，想放开手脚消费就更难。房子是美国人最主要的家庭财富，如果房价不断下跌，财富效应萎缩，消费拉动经济就是空谈。消费不振则经济萎靡，缺乏经济活动，哪里会有现金流和税收？又如何支撑得住股票市场和金融市场的泡沫？

房价持续下跌正是美国最致命也是最头疼的经济难题，美联储的QE政策实施了两轮，而房价却迟迟不见好转。

压制利率可以轻易带来债券和股票市场的繁荣，但多数美国人并不直接拥有股票和债券。金融泡沫对于大量拥有金融资产的富人所带来的财富效应，要远大于正在拼命保住饭碗、奋力维持收支平衡的普通中产阶级，因此股市创新高并不足以刺激持续的消费增长，而美联储的宽松货币又主要流进了金融系统，刺激出更大的影子泡沫，普通的美国人沾不上QE的好处。如此一来，房地产的价格复苏根本指不上早已负债累累、“压力山大”的中产阶级。

到2012年年初，美联储已经清楚地看到，单纯依靠QE印钞和超低利率，并不能从根本上扭转房价下跌的趋势，最有效的办法还是要用在金融市场上屡试不爽的价格操纵手段。

需要再次强调，房地产和金融市场一样，都有一个共同的规律，那就是流量价格决定存量价格，或者更进一步说，是流量价格的预期发挥着决定性的作用。

美国房地产市场的总存量为1.33亿套，总价值约23万亿美元，每年新房和现房的销售规模为800万套，即流量仅占存量的6%。

在一个房价下滑的市场中，准备开工新建住房的开发商，首先关注的是现房的成交价格，并以此来评判新房在市场中的竞争力和利润率，新房定价其实是被现房交易所左右。而在现房市场中，每年近百万套的止赎房抛售，严重压制了700多万套现房交易的成交价。

如果一个社区的房产均价为25万美元，只要挂出几个拍卖价仅12万美元的银行止赎房，所有的卖房人都会处于巨大的心理压力之下。关键是这种价格落差会左右市场预期，导致买家更有耐心，而卖家更迫不及待。

如果说流量决定存量，那止赎房就是流量中的增量，是决定整个房价最关键的“穴位”。

在纽约联邦储备银行和美国财政部中，到处都是在金融市场上摸爬滚打出来的行家，他们对于市场的各种玩法了然于胸，既然股票、债券、利率、贵金属市场可以人为控制，房地产市场当然也可以从中借鉴。所谓“人为控制”，往好里说叫“管理预期”，往坏里讲就是“操纵预期”。不管是“管理”，还是“操纵”，其基本共同点就是“人为”二字。

想扭转房价预期，关键就在控制止赎房的供需关系，迫使止赎房的价格上涨！

要达到这一目的，首先就要减少止赎房的供应量。