5.7 黑石，美国最大的地主

在华尔街炒房团的阵营之中，黑石集团当仁不让地坐在了头把交椅上。

对于很多PE基金、对冲基金或资产管理公司而言，炒房就是买进并持有大量便宜的房屋，先持有并出租一段时间，等房价上涨到合适的价位就卖出套现走人。但黑石集团的雄心显然要大得多，它抄底房地产的目的是为了打造一个“租客帝国”，将分散在全美国、甚至世界各地的租房市场整合起来，以工业化的思路批量供应租房的标准化产品。黑石并不打算在房价高涨时卖掉单个的房产，而是试图最终从资本市场上全身而退。

2012年2月，美国联邦住房金融局（FHFA）发布了房价反攻的总动员令，黑石集团在4月成立了自己的“租客帝国”（InvitationHomes），并开始了房地产业史无前例的房屋兼并行动。

黑石原先也曾涉及房地产行业，但却没有直接管理大规模和分散的出租房产的经验，为了获得第一手的信息，黑石一开始就准备由公司内部来打理一切事务。“租客帝国”雇用了上千名全职员工，这对于一家基金而言简直就是庞然大物，除此之外，还锁定了5000多个外包服务商。在进入一个市场时，“帝国”都雇用当地的市场分析人员，组建并购团队负责购买房产的行动，另外还有专门监督当地施工队的维修翻新团队，物业管理团队负责日常运营，租房团队与当地经纪人密切合作负责招揽租户。

“帝国”主要购买银行的止赎房，或小投资人的套现房，个别情况下也从其他公司手中批量买入转手房。拿到房子后，维修翻新工作大约需要2～3个星期，费用约占购房价的10%。最符合标准的模板就是三卧两浴双车库带草坪的房子，这种房型通常会吸引那些最具租房“黏性”的家庭，一般公寓楼的租户平均居住时间仅有一年半，而这种独栋房的租户平均居住时间却长达四年半，“黏性”租户不仅工作稳定，而且对房屋有责任心，他们还对邻居和社区的看法更为关注。

在一个社区里，“帝国”管理的房产往往非常扎眼，房屋外表通常经过重新粉刷而焕然一新，绿油油的草坪被修剪得十分平整。在房屋内部，主卧室的浴缸比正常尺寸大出一号，厨房的台面全是崭新的大理石，全新的地毯和墙壁都是浅褐色，这是黑石的定制标准。这样的房屋租金大约是每月1750美元，在“帝国”持有的全部独栋房中，出租率超过80%，净收益率平均约6%。

“帝国”以这样的高标准，掀起了席卷全美的抢房风暴。

2012年7月，“帝国”宣布已经斥资3亿美元收购了2000幢独栋房，主要集中于美国房地产受到重创的5大地区。

9月，“帝国”在佛罗里达州的坦帕湾（TampaBay）登陆，并投下10亿美元的“重磅炸弹”，雇用了大批当地房地产经纪人，目标锁定在10万～17.5万美元之间的住宅。“帝国”的“雇用军”成群结队地对整个湾区进行逐区“扫荡”，他们印制了大量的传单，“全现金”“无须评估”“立刻付款”“快速成交”等震撼性字眼摄人心魄，市区沿街随处可见这些“小广告”。“帝国”以每月数百幢房屋的速度疯狂吃进止赎房，它在坦帕湾的目标是3年之内拿下15000幢独栋房！

佛罗里达坦帕湾地区，租金$1210，房价$9.3万，止赎房$8.9万，最高跌幅53%

佛罗里达的房价自2006的高峰跌落了45%，大批房主被扫地出门后被迫开始租房，全州的租房市场已迅速膨胀到1000亿美元，由于房价低而租金高，佛罗里达成为租房市场的一片待开发的沃土。由于租户原来大部分都是房主，他们懂得打理房屋的一切事宜，并且社区意识强烈，是投资人非常喜爱的标准租户，“帝国”在佛罗里达进行重点扫荡堪称是颇具眼光的战略布局。

10月，黑石宣称，他们正在以每周斥资1亿美元的速度横扫美国的止赎房市场。

11月，黑石转战赌城拉斯维加斯，与更早抵达的华尔街炒房团一起以80亿美元的巨资拼抢止赎房。

2013年4月，黑石斥巨资从另一家机构手中一次性收购了亚特兰大的1400幢住宅，创下了“止赎—出租”模式中单笔成交规模的最高纪录。

至2013年9月，黑石已大手笔投入了55亿美元的重金，在美国12个主要房地产市场上斩将夺旗，囊括了3.2万幢独栋房。

除了购进用于出租的独栋房，黑石也希望将“租客帝国”的产品链做得更完备，其中出租公寓是一个不可或缺的组成部分。《华尔街日报》8月13日宣称：“黑石接手GE的公寓资产。”报道说，“PE公司黑石集团，正在豪赌金融危机后的公寓出租市场。”黑石集团看中了GE金融公司手中的80个公寓资产包，准备投入27亿美元重金收购其主要股权。GE旗下的公寓资产横跨了亚特兰大、得克萨斯和东南各州，总量高达3万个住宅单位。在27亿收购资金中，黑石准备自掏腰包10亿美元，其余靠资本市场融资。这项颇具争议的交易在房地产行业堪称最大手笔，黑石看中的是危机后无力和无意愿买房的人数创下新高，而他们又必须有地方居住，公寓显然是满足无力买房的年轻人的最佳选择。公寓房租的上涨和空置率的下降，都表明公寓租房市场正成为美国房地产行业中最火爆的领域。［3］

穆迪追踪全美出租公寓的指数显示，出租公寓从2009年的最低点已经上涨了59%，而整体房地产上涨幅度是35%。公寓租金上涨幅度在2010年是2.3%，2011年是2.4%，2012年达到了3.8%。同时，公寓空置率则由2009年的8%下降到2013年的4.3%，达到了12年来的新低。

黑石的“租客帝国”不仅持有高达3.2万幢独立房，如果再加上3万个公寓单元，已堪称是美国最大的地主！

除了黑石之外，华尔街炒房团的成员也颇有斩获，到2013年9月：

“AmericaHome4Rent”：拿下了1.9万栋独立房；

“ColonyAmericanHomes”：1.4万栋；

“SilverBayRealtyTrust”：5370栋；

“WaypointHomes”：4620栋；

除了这些炒房团的主力大户，还有无数中小金融公司、海外热钱、个体投机者，甚至主权财富基金也纷纷跳上了华尔街炒房团的战车，他们试图在房地产泡沫2.0的狂潮中狠捞一笔。

柱状图显示的是现金购房的百分比（右坐标竖轴）

来源：Realty，FreddieMac

2013年8月，美国房地产销售量约560万幢，其中，全现金购房的比例高达45%，远高于2012年8月的30%，而在正常的房地产市场中，全现金购房的比例则为10%～20%。在人口100万以上的大城市地区，全现金购房的比例最高的有：迈阿密69%，底特律68%，拉斯维加斯66%，佛罗里达的杰克森威尔65%，坦帕64%。

毫无疑问，炒房团已成为美国房价上涨的主要驱动力量。